Caso Richarlison: como comprar imóvel

O caso Richarlison mostra por que comprar imóvel exige cuidado: ter as chaves não é ser dono. Confira a matrícula, quem ocupa o imóvel e, no litoral, a SPU.

Morar num imóvel e ser dono dele são coisas diferentes. Essa diferença é a base de qualquer compra bem feita, e fica ainda mais importante em áreas de praia, onde o terreno pode ser da União.

Ter as chaves é o mesmo que ser dono?

Não. Na compra e venda de um imóvel, a propriedade só passa para o comprador com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, como prevê o artigo 1.245 do Código Civil.

Quem tem as chaves e usa o imóvel exerce a posse, e isso não prova a propriedade. Vale para um apartamento em Teresina e vale para uma casa na praia.

Em julho de 2026, o jogador Richarlison comentou que gastou cerca de R$ 10 milhões num imóvel em Angra dos Reis e que o tomaram dele, segundo o Poder360. A disputa está na Justiça, tem versões diferentes e gira em torno de posse e propriedade. Este texto não julga o caso. Ele serve de lembrete: antes de pagar, entenda o que está sendo vendido.

O que exatamente você está comprando?

Essa pergunta precisa ter resposta clara antes de qualquer pagamento. Uma negociação pode envolver coisas bem diferentes:

• a propriedade do imóvel, com matrícula e registro;
• direitos de posse, que podem ser contestados;
• direitos de ocupação de área da União;
• construções e melhorias que existem no terreno.

Cada uma tem exigências e riscos próprios. Misturar as quatro num contrato só é o jeito mais comum de ter surpresa depois.

Imóvel no litoral pode ter uma etapa na SPU?

Pode. Quando o terreno é da União, a Secretaria do Patrimônio da União (SPU) entra na análise. A inscrição de ocupação reconhece o uso da área pelo ocupante, mas, segundo a SPU, não gera direito de propriedade e pode ser encerrada pela União a qualquer tempo.

O ocupante paga uma taxa anual de 2% do valor do terreno, sem contar as benfeitorias. Na venda, o vendedor paga o laudêmio, de 5% do valor do terreno, também sem as benfeitorias.

Segundo a página de transferência da SPU, sem a CAT, a Certidão Autorizativa de Transferência, não há transferência. Ela vale por 90 dias e, quando há laudêmio, só sai 72 horas depois do pagamento. A CAT precisa estar em nome de quem vende.

Por isso, a matrícula do cartório e a situação na SPU devem ser lidas juntas.

O que conferir antes de pagar?

Antes de assinar, peça e confira:

• quem consta na matrícula e nos cadastros aplicáveis;
• como os direitos chegaram ao vendedor;
• quem ocupa o imóvel e em qual condição;
• se quem assina tem poderes para negociar;
• se existem disputas, restrições ou pendências.

Ter um contrato anterior não encerra essa conferência. Um contrato só vale o que o direito de quem vende vale.

"Depois a gente regulariza" é resposta?

Só se vier com detalhes. Pergunte: regularizar o quê? Quem será o responsável? Quais documentos faltam? Quanto pode custar? Existe algum impedimento? E se a transferência não for possível?

Essas respostas devem orientar a negociação antes de qualquer compromisso financeiro.

Como o contrato ajuda a proteger o comprador?

Com apoio jurídico, o contrato pode prever:

• qual direito está sendo adquirido;
• documentos e condições para concluir o negócio;
• pagamentos ligados a etapas que dá para verificar;
• quem responde por débitos e regularização;
• prazos e consequências do descumprimento;
• regras para encerrar o negócio e devolver valores.

O contrato precisa responder aos riscos que a análise encontrou. Nada disso garante imunidade contra fraude ou abuso. Reduz o risco, e já ajuda muito.

Se você está avaliando um imóvel, em Teresina ou no litoral, e quer ajuda para saber o que perguntar, peça uma curadoria sob medida com a Luàna.